Um die EU-Gebäuderichtlinie und neue energetische Anforderungen ranken sich derzeit viele Gerüchte. Muss jetzt jeder sanieren? Werden alte Heizungen verboten? Und was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer, Käufer oder Verkäufer? Wir sortieren die wichtigsten Fakten und zeigen, was 2026 tatsächlich ändert – ohne Panikmache, aber mit klarem Blick auf die Realität.

Was ändert sich wirklich ab 2026?

Das Jahr 2026 markiert einen wichtigen Zeitpunkt für den deutschen Immobilienmarkt. Bis zum 29. Mai 2026 muss Deutschland die neue EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht umsetzen. Gleichzeitig laufen mehrere Übergangsfristen aus und neue Regelungen treten in Kraft. Doch was bedeutet das konkret?

Die CO₂-Steuer steigt spürbar

Eine der sichersten Veränderungen betrifft alle, die mit Gas oder Öl heizen. Die CO₂-Steuer wechselt 2026 in einen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Bei einem Preis von 65 Euro verteuert sich ein Liter Heizöl um rund 20,6 Cent, eine Kilowattstunde Erdgas um etwa 1,4 Cent. Diese Erhöhung ist bundesweit beschlossen und gilt unabhängig von der Größe Ihrer Kommune.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Betriebskosten für fossil beheizte Immobilien steigen weiter. Das Zehn-Stufen-Modell zur Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter bleibt bestehen, aber beide Seiten zahlen mehr. Energetisch schlechte Gebäude werden dadurch finanziell stärker belastet als effiziente Häuser.

Neue Energieausweise kommen – aber nicht sofort

Die EU-Gebäuderichtlinie schreibt eine harmonisierte Energieeffizienzskala von A bis G vor, ähnlich wie bei Haushaltsgeräten. Klasse A entspricht dabei Nullemissionsgebäuden, Klasse G den energetisch schlechtesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands. Die bisherige Skala von A+ bis H wird damit abgelöst.

Allerdings: Ein Gesetzentwurf zur nationalen Umsetzung fehlt noch. Nach bisherigen Erfahrungen bei Gesetzesnovellen ist davon auszugehen, dass bereits ausgestellte Energieausweise bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit weiter genutzt werden können. Nur neu ausgestellte Ausweise müssten dann die neue Skala verwenden.

Neu ist auch die erweiterte Vorlagepflicht: Künftig wird ein Energieausweis nicht nur bei Verkauf oder Neuvermietung verlangt, sondern auch bei Verlängerung von Mietverträgen und bei größeren Renovierungen – also wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehüllfläche saniert werden oder die Kosten mehr als ein Viertel des Gebäudewertes ausmachen.

Heizungstausch: Wer ist wann betroffen?

Ein häufiges Missverständnis betrifft das Heizungsgesetz. Nicht alle müssen sofort ihre Heizung austauschen. Die Regelung ist differenziert: Bis zum 30. Juni 2026 müssen Großstädte mit über 100.000 Einwohnern ihre kommunale Wärmeplanung vorlegen. Erst danach greift in diesen Kommunen die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Für kleinere Kommunen gilt die entsprechende Frist bis 2028. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und bei einem Defekt auch repariert werden. Die Regelung betrifft ausschließlich den Neueinbau von Heizungen.

Ob Ihre Kommune von der 2026er oder 2028er Frist betroffen ist, können Sie bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung erfragen. Die Wärmeplanung selbst wird von den Kommunen erstellt und zeigt auf, in welchen Gebieten welche Versorgungslösungen vorgesehen sind – etwa Fernwärme, Wärmenetze oder dezentrale Lösungen.

Was bedeutet das für verschiedene Zielgruppen?

Für Verkäufer: Energieeffizienz wird zum Verkaufsargument

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte wissen: Die neuen Regelungen ändern nicht sofort alles, aber sie beeinflussen die Wahrnehmung von Käufern. Energetisch gut aufgestellte Objekte werden attraktiver, weil Käufer die langfristigen Betriebskosten stärker im Blick haben. Bei Immobilien mit alter Heizung und schlechter Dämmung rechnen Interessenten die künftigen Sanierungskosten zunehmend ein.

Das bedeutet nicht, dass sich energetisch schwache Immobilien nicht mehr verkaufen lassen. Aber eine realistische Preisgestaltung, die den Modernisierungsbedarf berücksichtigt, wird wichtiger. Transparenz über den energetischen Zustand schafft Vertrauen und hilft, die richtigen Käufer anzusprechen – solche, die bereit sind zu sanieren oder den Zustand akzeptieren.

Für Käufer: Strategisch kaufen und planen

Wer aktuell eine Immobilie sucht, sollte den energetischen Zustand genau prüfen. Das gilt besonders für Objekte aus den 1960er bis 1980er Jahren, die oft noch die ursprüngliche Dämmung und alte Heizungsanlagen haben. Die Frage ist nicht, ob diese Immobilien kaufbar sind – sondern zu welchem Preis und mit welcher Perspektive.

Käufer, die bereit sind zu modernisieren, können derzeit von zwei Faktoren profitieren: Erstens sind die Kaufpreise für sanierungsbedürftige Objekte verhandelbar. Zweitens gibt es Förderprogramme für energetische Sanierungen, auch wenn diese ab 2026 teilweise angepasst werden. Wer jetzt kauft und saniert, kann die Modernisierung nach den neuen Standards planen und damit Wertsteigerung und niedrigere Betriebskosten kombinieren.

Wichtig: Lassen Sie sich vor dem Kauf beraten, welche Maßnahmen sinnvoll und förderfähig sind. Die Anforderungen an Wärmepumpen werden beispielsweise strenger – ab 2026 gelten neue Lautstärke-Grenzwerte für die Förderung.

Für Eigentümer: Kein Zwang, aber Anreize zum Handeln

Die wichtigste Nachricht für alle, die in ihrer Immobilie wohnen bleiben: Es gibt keine pauschale Sanierungspflicht für private Wohngebäude. Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt, dass der durchschnittliche Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands sinkt – nicht, dass jedes einzelne Haus saniert werden muss.

Trotzdem kann eine strategische Modernisierung sinnvoll sein. Wer jetzt plant, kann drei Ziele erreichen: niedrigere Betriebskosten durch geringeren Energieverbrauch, Wertsteigerung der Immobilie und größere Unabhängigkeit von steigenden Energiepreisen. Gerade bei ohnehin anstehenden Renovierungen – etwa einem neuen Dach oder neuen Fenstern – lohnt sich die Überlegung, energetische Aspekte gleich mitzudenken.

Für Eigentümer in größeren Städten gilt zusätzlich: Informieren Sie sich über die kommunale Wärmeplanung Ihrer Stadt. Sie zeigt, ob in Ihrer Straße perspektivisch ein Fernwärmenetz geplant ist oder welche anderen Optionen vorgesehen sind. Das hilft bei langfristigen Entscheidungen zur Heiztechnik.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick

Was sicher kommt:

• CO₂-Steuer steigt auf 55 bis 65 Euro je Tonne – bundesweit, für alle fossil beheizten Gebäude
• Neue Energieausweise mit Skala A bis G – Details der Umsetzung noch offen
• Erweiterte Vorlagepflicht für Energieausweise – auch bei Mietverlängerung und größeren Renovierungen
• Heizungstausch-Regelung greift nach kommunaler Wärmeplanung – Großstädte bis Juni 2026, kleinere Kommunen bis 2028

Was nicht kommt:

• Keine pauschale Sanierungspflicht für private Wohngebäude
• Keine sofortige Austauschpflicht für bestehende Heizungen
• Alte Energieausweise werden voraussichtlich nicht sofort ungültig

Was Sie jetzt tun können:

• Informieren Sie sich über die Wärmeplanung Ihrer Kommune
• Prüfen Sie den energetischen Zustand Ihrer Immobilie realistisch
• Lassen Sie sich beraten, wenn Sie Sanierungen planen – am besten von Energieberatern und Ihrem ERA-Partner vor Ort
• Behalten Sie Förderrichtlinien im Blick, da diese sich ändern können

Häufig gestellte Fragen

Muss ich meine Immobilie bis 2026 sanieren?

Nein. Für private Wohngebäude gibt es keine pauschale Sanierungspflicht. Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt, dass der durchschnittliche Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands sinkt. Das bedeutet nicht, dass jedes einzelne Haus saniert werden muss. Sie als Eigentümer entscheiden selbst, ob und wann Sie modernisieren möchten. Lediglich bei sehr großen Renovierungen – wenn mehr als ein Viertel der Gebäudehülle erneuert wird – müssen bestimmte energetische Mindeststandards eingehalten werden.

Ab wann darf ich keine neue Gas- oder Ölheizung mehr einbauen?

Das hängt von Ihrer Kommune ab. In Großstädten mit über 100.000 Einwohnern greift die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt – spätestens nach dem 30. Juni 2026. In kleineren Kommunen gilt die Frist bis 2028. Wichtig: Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Die Regelung betrifft nur neu eingebaute Heizungen. Wenn Ihre aktuelle Heizung funktioniert, müssen Sie nichts unternehmen.

Wird mein alter Energieausweis ab Mai 2026 ungültig?

Das ist noch nicht abschließend geklärt. Nach bisherigen Erfahrungen bei Gesetzesnovellen ist davon auszugehen, dass bereits ausgestellte Energieausweise bis zum Ablauf ihrer zehnjährigen Gültigkeit weiter genutzt werden können. Nur neu ausgestellte Ausweise würden dann die neue Skala A bis G verwenden müssen. Allerdings greift die erweiterte Vorlagepflicht ab der Umsetzung der EU-Richtlinie – Sie brauchen dann auch bei Mietverlängerungen oder größeren Renovierungen einen gültigen Energieausweis.

Was kostet mich die höhere CO₂-Steuer konkret?

Bei einem CO₂-Preis von 65 Euro je Tonne (Obergrenze des Korridors) verteuert sich ein Liter Heizöl um etwa 20,6 Cent und eine Kilowattstunde Erdgas um rund 1,4 Cent. Für einen durchschnittlichen Haushalt, der 2.000 Liter Heizöl im Jahr verbraucht, bedeutet das Mehrkosten von etwa 412 Euro jährlich. Bei Erdgas mit einem Verbrauch von 20.000 kWh wären es rund 280 Euro mehr pro Jahr. Diese Kosten werden bei vermieteten Immobilien nach dem Zehn-Stufen-Modell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt – je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Anteil des Vermieters.

Lohnt sich der Umstieg auf eine Wärmepumpe jetzt noch?

Grundsätzlich ja, aber die Förderung wird ab 2026 strenger. Es gelten neue Anforderungen an die Lautstärke der Geräte – gefördert werden künftig nur noch Modelle, die mindestens 10 Dezibel unter den gesetzlichen Grenzwerten liegen. Viele aktuell gängige Luft-Wasser-Wärmepumpen könnten damit aus der Förderung fallen. Wenn Sie einen Umstieg planen, sollten Sie sich vorab beraten lassen, welche Modelle auch künftig förderfähig sind. Unabhängig von der Förderung können Wärmepumpen langfristig sinnvoll sein, besonders in gut gedämmten Gebäuden oder wenn Sie mit erneuerbarem Strom kombiniert werden.

Gilt die kommunale Wärmeplanung auch für kleine Orte?

Ja, aber mit längeren Fristen. Kommunen unter 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis Mitte 2028 vorlegen. Danach greift auch dort die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht für neu eingebaute Heizungen. Die Wärmeplanung zeigt auf, in welchen Gebieten welche Versorgungslösungen vorgesehen sind – etwa Fernwärmenetze, Wärmepumpen oder andere dezentrale Lösungen. Sie dient als Orientierung für langfristige Entscheidungen zur Heiztechnik.

Welche Förderungen gibt es für energetische Sanierungen?

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für verschiedene Maßnahmen. Dazu gehören Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke, Austausch von Fenstern und Türen, Heizungstausch und die Installation von Lüftungsanlagen. Die Förderung wird über die KfW und das BAFA abgewickelt. Wichtig: Die Anforderungen können sich ändern. Lassen Sie sich vor Beginn der Maßnahmen von einem Energieberater beraten und beantragen Sie Förderungen rechtzeitig – in der Regel vor Beginn der Arbeiten.

Was ist der Renovierungspass und brauche ich den?

Der Renovierungspass ist ein digitales Dokument, das die EU bis Mai 2026 einführen möchte. Er soll einen langfristigen Sanierungsfahrplan bis hin zum Nullemissionsgebäude aufzeigen. In Deutschland gibt es mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits ein sehr ähnliches Instrument. Es wird erwartet, dass Deutschland den iSFP an die EU-Vorgaben anpasst. Eine Pflicht zum Renovierungspass besteht derzeit nicht, aber er kann bei Sanierungsplanungen hilfreich sein und ist teilweise Voraussetzung für höhere Förderungen.

Wie finde ich heraus, ob meine Immobilie energetisch gut aufgestellt ist?

Ein Energieausweis gibt Ihnen eine erste Einschätzung. Noch detaillierter ist eine Energieberatung durch einen zertifizierten Energieberater. Diese Beratung wird staatlich gefördert und zeigt konkret auf, welche Maßnahmen in Ihrem Gebäude sinnvoll sind, was sie kosten und wie viel Energie Sie damit sparen können. Ihr ERA-Partner vor Ort kann Sie ebenfalls beraten und den energetischen Zustand realistisch bewerten – besonders wichtig, wenn Sie verkaufen oder kaufen möchten.

Was passiert, wenn ich nichts unternehme?

Grundsätzlich sind Sie nicht verpflichtet zu handeln, solange Sie keine größeren Renovierungen planen oder Ihre Heizung noch funktioniert. Allerdings steigen die Betriebskosten durch die höhere CO₂-Steuer kontinuierlich. Zudem können energetisch schlechte Immobilien bei einem späteren Verkauf schwerer vermittelbar sein oder niedrigere Preise erzielen. Die Entscheidung liegt bei Ihnen – eine strategische Modernisierung kann sich aber langfristig lohnen, sowohl finanziell als auch für den Wohnkomfort.

Quellen und Transparenz

Dieser Artikel basiert auf folgenden Quellen:

• EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) 2024/1275 – Amtsblatt der Europäischen Union, Mai 2024
• Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) – Bundesgesetzblatt
• Gebäudeenergiegesetz (GEG) – aktueller Stand
• „2026 wird Jahr der Weichenstellungen“ – Dr. Robert Wagner, immowelt, Dezember 2025
• „Immobilienjahr 2026: Trends und Folgen“ – immowelt, Januar 2026
• „EU-Gebäuderichtlinie: Deutschland muss bis Mai nachbessern“ – ad-hoc-news, Januar 2026
• „Neue EU-Gebäuderichtlinie: Energieausweise werden vereinheitlicht“ – energiezukunft, Januar 2026

Hinweis zur Erstellung dieses Artikels: Die Themenfindung und strategische Ausrichtung erfolgte durch das ERA Deutschland Redaktionsteam. Die Recherche und Aufbereitung der Informationen wurde unterstützt durch KI-Tools (ChatGPT, Google Gemini, Claude AI, Perplexity). Die inhaltliche Prüfung, redaktionelle Bearbeitung und Freigabe erfolgten durch die ERA Deutschland Redaktion.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Fragen zu Ihrer Immobilie wenden Sie sich bitte an Fachberater oder Ihren ERA-Partner vor Ort.

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