Die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sind eindeutig: Die Finanzierungskosten sind gefallen, die Nachfrage steigt – und die Immobilienpreise ziehen wieder an. Wer noch abwartet, riskiert höhere Gesamtkosten. Genau jetzt entsteht ein Zeitfenster, das Käuferinnen und Käufer nutzen sollten – und das Verkäuferinnen und Verkäufern ein deutlich verbessertes Marktumfeld bietet.
Zinsen: Deutlich günstiger als im Hoch von 2023/24
Die Finanzierungsbedingungen haben sich spürbar entspannt. Während Immobilienkäufer 2023 noch mit Bauzinsen um die 4,5 bis 5,0 % rechnen mussten, liegen die aktuellen Konditionen für eine zehnjährige Zinsbindung zwischen 3,3 und 4,0 %. Spitzenangebote bewegen sich sogar bei rund 3,4 %.
Der Hintergrund: Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte den Einlagenzins im September 2023 auf 4,0 % angehoben, um die Inflation einzudämmen. In mehreren Schritten wurde er seither wieder gesenkt – bis auf 2,0 % im Juni 2025. Damit sind Kredite für Banken günstiger, was sich mittel- bis langfristig in günstigeren Darlehen für Verbraucherinnen und Verbraucher niederschlägt.
Wichtig ist jedoch: Bauzinsen orientieren sich nicht ausschließlich am EZB-Leitzins. Entscheidend sind vor allem die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Diese spiegeln die Erwartungen der Kapitalmärkte an die künftige Zins- und Inflationsentwicklung wider. Wenn Investoren höhere Inflation befürchten, steigen die Renditen – und damit auch die Bauzinsen –, selbst wenn die EZB nicht nachzieht. Das erklärt, warum Bauzinsen in den letzten Wochen leicht schwankten, obwohl die EZB unverändert blieb.
Immobilienpreise: Trend wieder nach oben
Parallel zu den gesunkenen Finanzierungskosten verzeichnen die Immobilienpreise erstmals seit längerer Zeit wieder einen klaren Aufwärtstrend. Mehrere Marktindizes bestätigen diese Entwicklung:
- vdp-Index (Q2/2025): Die tatsächlich erzielten Transaktionspreise stiegen um +1,0 % zum Vorquartal und um +3,9 % im Jahresvergleich. Damit legt der Markt bereits das fünfte Quartal in Folge zu.
- Europace EPX (Juli 2025): Der Preisindex zeigte in allen Segmenten Zuwächse. Besonders Eigentumswohnungen legten überdurchschnittlich zu.
- ImmoScout24 WohnBarometer (Q2/2025): Hier wurden für Bestandswohnungen +1,1 % QoQ und +3,4 % YoY gemeldet.
- Immowelt Preiskompass (Q2/2025): Die Angebotspreise stiegen um +0,8 % zum Vorquartal. Zwar liegen sie noch etwa 6–7 % unter dem Höchststand von 2022, doch der Trend zeigt klar nach oben.
Die Botschaft ist deutlich: Die Phase der Preisrückgänge ist vorbei. Käufer kehren an den Markt zurück, weil die Finanzierungen wieder leistbarer sind. Diese steigende Nachfrage sorgt für steigende Preise – zunächst moderat, aber mit zunehmender Tendenz.
Warten kostet – gleich doppelt
Viele Interessenten hoffen noch, dass die Preise oder Zinsen weiter sinken. Doch genau das Gegenteil passiert: Die Zinsen haben zwar ihr Hoch hinter sich, schwanken aber im Korridor von 3,3 bis 4,0 %. Die Preise ziehen hingegen wieder an.
Ein einfaches Rechenbeispiel verdeutlicht die Lage:
- Heute: Kaufpreis 500.000 €, Zins 3,7 %, Darlehen 400.000 €, Monatsrate ca. 1.900 €.
- In 6 Monaten: Preis +2 % = 510.000 €, gleiches Zinsniveau → Rate 1.938 € (+38 € monatlich).
- Steigen die Zinsen zusätzlich auf 4,0 %, liegt die Rate schon bei 2.040 € (+140 € monatlich).
👉 Schon eine moderate Preissteigerung von 2 % frisst den Zinsvorteil auf. Wenn zusätzlich die Zinsen anziehen, verteuert sich der Immobilienkauf spürbar.
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