Für welche Immobilien gelten die gesetzlichen Regelungen zur Provisionsteilung?
Bevor wir auf die verschiedenen Modelle der Maklerprovision eingehen, ist es wichtig, die rechtliche Grundlage zu kennen:
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten – aber nur bei bestimmten Immobilienarten.
Dieses Gesetz betrifft ausschließlich den Verkauf von:
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäusern
…wenn der Käufer dabei als Verbraucher auftritt.
Das bedeutet konkret:
Für den klassischen Wohnimmobilienverkauf – etwa wenn eine Familie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kauft – ist die Provisionsteilung gesetzlich geregelt. Nicht betroffen sind dagegen:
- Mehrfamilienhäuser
- Grundstücke
- Gewerbeimmobilien
- Verkäufe an Unternehmen oder Investoren
Bei diesen Objekten können Käufer und Verkäufer die Provisionsverteilung frei verhandeln. Für Wohnimmobilien mit Verbrauchern gilt hingegen ein verbindlicher rechtlicher Rahmen.
Die drei gängigen Modelle der Maklerprovision
- Außenprovision (reine Käuferprovision) In diesem Modell zahlt ausschließlich der Käufer die Maklercourtage. Diese wird zusätzlich zum Kaufpreis fällig – z. B. 3,57 % oder sogar 7,14 %.
Achtung: Für klassische Wohnimmobilien (Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus mit Verbraucher-Käufer) ist dieses Modell seit 2020 nicht mehr erlaubt.
Es darf nur noch bei gewerblichen Käufern oder bei anderen Objektarten (z. B. Mehrfamilienhäuser) angewendet werden. - Innenprovision (reine Verkäuferprovision) Hier zahlt nur der Verkäufer die Maklerprovision. Der Käufer erhält ein provisionsfreies Angebot – was die Attraktivität des Objekts steigert.
Dieses Modell ist gesetzlich jederzeit zulässig, auch bei Wohnimmobilien, und wird zunehmend bevorzugt – nicht zuletzt wegen Vorteilen bei der Finanzierung (siehe unten). - Geteilte Provision (hälftig) Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten zu gleichen Teilen, in der Praxis z. B. je 3,57 %.
Dieses Modell ist seit Dezember 2020 der gesetzliche Regelfall bei Wohnimmobilien mit Verbraucher-Käufer:
Ein Makler darf vom Käufer nie mehr verlangen als vom Verkäufer. Wer beauftragt, muss mindestens die Hälfte übernehmen.
Warum die Innenprovision auch für Sie Sinn macht
Aus Sicht des Käufers
- Weniger Eigenkapital notwendig:
Banken erwarten, dass Käufer die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Außenprovision) aus Eigenmitteln bezahlen.
Bei einer reinen Innenprovision entfallen diese Zusatzkosten für den Käufer – die Immobilie wird vollständig finanzierbar. - Klare Kalkulation:
Da die Maklergebühr im Kaufpreis enthalten ist, wissen Käufer genau, was finanziert werden muss. Keine Überraschungen, keine Zusatzkosten. - Bessere Bonitätseinschätzung durch Banken:
Da der gesamte Kaufpreis inklusive Maklerhonorar über das Darlehen abgedeckt ist, sinkt der Eigenkapitalbedarf – die Finanzierungszusage wird wahrscheinlicher. - Kein Vertrag = keine Widerrufsfrist:
Der Käufer muss keinen Maklervertrag unterschreiben, es gibt also keine 14-tägige Wartezeit. Der Verkaufsprozess beschleunigt sich.
Aus Sicht des Verkäufers
- Höhere Nachfrage durch „provisionsfrei“
Die drei stärksten Suchwörter auf Immobilienportalen? „Provisionsfrei für Käufer“.
Eine Innenprovision macht Ihre Immobilie sichtbarer – mehr Interessenten, schnellerer Verkauf. - Höheres Preisangebot möglich
Käufer können ihr gesamtes Budget in den Kaufpreis stecken.
Was sie nicht an Makler zahlen, investieren sie in Ihre Immobilie. - Effizientere Prozesse
Kein Maklervertrag mit dem Käufer = keine Widerrufsfrist, keine Umgehungsversuche, keine Diskussionen zur Höhe der Provision. - Verhandlungsstärke
Wenn der Käufer keine Gebühr zahlt, kann er auch keinen Nachlass dafür fordern.
Sie verhandeln rein über den Objektwert – nicht über Nebenkosten.
Maklerprovision & Finanzierung: Ein oft unterschätzter Hebel
Die Innenprovision hat vor allem einen massiven Vorteil bei der Immobilienfinanzierung:
- Außenprovision muss aus Eigenkapital gezahlt werden, sie zählt nicht zum Kaufpreis.
→ Für Käufer bedeutet das: Mehr Eigenkapital nötig – und im Zweifel scheitert die Finanzierung daran. - Innenprovision zählt zum Kaufpreis und ist damit finanzierbar.
→ Der Käufer kann die volle Summe finanzieren – das senkt die Einstiegshürde.
Gerade in Zeiten höherer Zinsen oder knapper Haushaltsbudgets macht dieser Unterschied den entscheidenden Ausschlag für einen erfolgreichen Verkauf.
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- ✦ Hochwertiges Exposé mit professionellen Fotos
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- ✦ Durchführung aller Besichtigungen
- ✦ Bonitätsprüfung der Interessenten
- ✦ Verhandlungsführung in Ihrem Sinne
- ✦ Rechtssicherheit bei allen Unterlagen
- ✦ Koordination mit Notar und Behörden
- ✦ Begleitung bis zur Übergabe
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