Der Verkauf einer vermieteten Immobilie bringt besondere Herausforderungen mit sich – vor allem, wenn potenzielle Käufer die Wohnung besichtigen möchten. Zwischen dem Hausrecht des Mieters und dem berechtigten Interesse des Verkäufers entsteht oft ein Spannungsfeld. Hier erklären wir, was gilt – juristisch fundiert und verständlich.
Grundsätzlich ist ein Mieter verpflichtet, Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Wohnung zu dulden. Das ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Eigentümer hat ein berechtigtes Interesse daran, die Immobilie zu verkaufen, und darf potenzielle Käufer in die Wohnung führen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Das Hausrecht bleibt beim Mieter, und dieser darf Termine ablehnen, die unangekündigt, zu häufig oder außerhalb der üblichen Zeiten stattfinden.
Besichtigungstermine müssen mindestens drei bis vier Tage vorher angekündigt werden. Die Ankündigung sollte schriftlich erfolgen und die genaue Uhrzeit sowie die Namen der Besucher (z. B. Makler oder Kaufinteressenten) enthalten. Zulässig sind Termine werktags zwischen 10 und 18 Uhr, gegebenenfalls auch samstags. Die Dauer sollte 20 bis 30 Minuten nicht überschreiten. Gruppenbesichtigungen oder offene Termine („Open House“) sind nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters erlaubt.
Bei der Besichtigung dürfen keine Fotos oder Videos der Innenräume ohne Zustimmung des Mieters aufgenommen werden. Der Grund: Innenaufnahmen enthalten personenbezogene Daten im Sinne von Art. 4 Nr. 1 DSGVO und unterliegen dem Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechts (Art. 13 GG). Auch virtuelle Rundgänge oder 3D-Aufnahmen sind nur erlaubt, wenn die Wohnung leer steht oder der Mieter ausdrücklich zugestimmt hat. Persönliche Gegenstände wie Familienfotos, Medikamente oder Wertsachen sollten vom Mieter entfernt oder abgedeckt werden.
Liegt eine gesundheitliche oder psychische Belastung vor, etwa eine schwere Krankheit oder eine depressive Phase, kann der Mieter Besichtigungstermine zeitweise verweigern. Voraussetzung ist jedoch eine ärztliche Bescheinigung. Gerichte wägen in solchen Fällen das Eigentumsrecht des Verkäufers gegen das Persönlichkeitsrecht des Mieters ab.
Eine dauerhafte Verweigerung des Zutritts ist nicht zulässig, wenn ein konkreter Verkaufswunsch besteht. Mieter dürfen jedoch unangemessene Uhrzeiten ablehnen, Besuche durch größere Gruppen untersagen, auf persönliche Begleitung durch den Makler bestehen und sich gegen häufige Wiederholungen wehren. Im Fall von Belästigung oder Missbrauch der Besichtigungsregelung können sie unter Umständen auch Schadenersatz geltend machen.
Unser Überblick für Mieter:
Mieter genießen starken rechtlichen Schutz – vom Hausrecht bis zum Datenschutz. Gleichzeitig verlangt das Gesetz ein gewisses Maß an Kooperation, wenn der Eigentümer verkaufen will. Wer vorbereitet ist, klar kommuniziert und Grenzen setzt, bleibt selbstbestimmt – ohne Konflikte zu riskieren.
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